Operat szacunkowy, zgodnie z art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stanowi pisemną opinię o wartości nieruchomości. Jego sporządzenie w postępowaniach wywłaszczeniowych jest niezbędne, ponieważ wynik wyceny stanowi dla organu podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za prawa utracone na rzecz realizacji inwestycji celu publicznego.

Zasady sporządzania operatu szacunkowego

Operat sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który musi przestrzegać wytycznych Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. W operacie muszą znaleźć się między innymi informacje o: celu wyceny i jej formalnych podstawach, danych źródłowych, datach istotnych dla określenia wartości mienia, stanie nieruchomości, przeznaczeniu wycenianej nieruchomości, a także analizie rynku i wybranej metodologii szacowania. Niezmiernie ważne jest również umieszczenie obliczeń wartości oraz uzasadnienia wyniku wyceny.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Jeżeli w operacie znajdują się błędy, a postępowanie o ustalenie odszkodowania jeszcze się nie zakończyło, zarzuty należy zgłosić do właściwego organu administracyjnego – czyli do wojewody lub starosty (zależnie od rodzaju inwestycji). Organ ten ma obowiązek przekazać zarzuty rzeczoznawcy, który powinien na nie odpowiedzieć w wyznaczonym terminie. Rzeczoznawca nie nanosi poprawek na oryginalnym dokumencie (dopuszczalne są jedynie poprawki omyłek pisarskich), ale powinien sporządzić nowy, poprawiony operat szacunkowy.

Kontroperat jako środek dowodowy

W sytuacjach spornych można zlecić innemu rzeczoznawcy sporządzenie tzw. kontroperatu, co jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami, które pokrywa strona. Taki operat może być przedstawiony jako dowód w trakcie postępowania administracyjnego oraz w przypadku odwoływania się od wydanej decyzji. Po dołączeniu do akt, zostanie także wykorzystany w trakcie postępowania sądowo-administracyjnego rozpatrującego ewentualną skargę (też w postępowaniu kasacyjnym). 

Ocena operatu szacunkowego

Jeśli pojawią się wątpliwości dotyczące zawartości operatu szacunkowego, istnieje możliwość zlecenia jego oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (strona ponosi koszty). Weryfikacja dokumentu powinna zostać przeprowadzona w ciągu 2 miesięcy. Choć organizacja nie ma uprawnień do modyfikacji ani unieważnienia operatu, jej ewentualna krytyczna ocena może wpłynąć na traktowanie operatu jako dowodu w różnego rodzaju postępowaniach.

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy

W przypadku stwierdzenia notorycznego popełniania błędów lub wynikającej ze złej woli nierzetelności, możliwe jest złożenie skargi na działalność rzeczoznawcy do ministra. Rzeczoznawca podlega odpowiedzialności zawodowej, co może skutkować nałożeniem na niego kar, takich jak nagana czy nawet zawieszenie uprawnień. 

Podsumowanie

Zakwestionowanie operatu szacunkowego jest możliwe, lecz wymaga zaangażowania zainteresowanej strony oraz odpowiedniego przygotowania dowodowego. Należy dokładnie sprawdzić, czy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi standardami i czy zawiera poprawne wyliczenia. Właściwe argumentowanie zarzutów i ewentualne przygotowanie kontroperatu są kluczowe dla skutecznego zakwestionowania nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Warto zatem zasięgnąć porady specjalisty z doświadczeniem (prawnika), który doradzi, jak wywalczyć większe odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.