Definicje i podstawy prawne

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 4 § 1 kc), nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, która może być przedmiotem własności, jak również budynki lub ich części trwale związane z gruntem. Budynki, na podstawie pewnych przepisów szczegółowych (dotyczy to m.in. ogródków działkowych, użytkowania wieczystego, mienia spółdzielni produkcyjnej), mogą też stanowić odrębny przedmiot własności od danego gruntu.

Prawo budowlane (art. 3 ust. 1 i 2 pb) dodatkowo definiuje, co uznaje się za obiekt budowlany, a co za budynek. Budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, co obejmuje posiadanie fundamentów i dachu oraz wydzielone przegrody budowlane, które oddzielają go od otoczenia.

Trwałe związanie z gruntem a własność

Najważniejsze skutki trwałego związania obiektu z gruntem dotyczą przede wszystkim kwestii własnościowych. Oprócz wymienionych powyżej nielicznych wyjątków, budynki należą bowiem do właścicieli gruntów. Na przykład, jeżeli obiekt zostanie uznany za trwale związany z gruntem należącym do kogoś innego, np. gminy dzierżawiącej teren, może to prowadzić do przejścia własności budynku na tę gminę, nawet jeśli początkowo obiekt (np. pawilon handlowy) został postawiony przez osobę prywatną.

Trwałe związanie budynku z gruntem ma również bezpośredni wpływ na obowiązki podatkowe, takie jak podatek od nieruchomości. Należy też pamiętać, że tylko obiekty trwale związane z gruntem podlegają wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego, co jest istotne m.in. w kontekście ustalania tego, jak wysokie ma być odszkodowanie za wywłaszczenie przeprowadzane na potrzeby celów publicznych.

Orzecznictwo: trwałe związanie budynku z gruntem

Orzecznictwo nie jest jednolite w kwestii tego, co przesądza o trwałym związanie obiektu z gruntem. Każdy przypadek może być zatem przez sąd potraktowany indywidualnie. Jedne składy sędziowskie odwołują się do definicji zawartych w Prawie budowlanym, inne do rozumienia części składowej nieruchomości, wywodzonego z przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym. Przy ocenie trwałości związania mogą być istotne takie cechy jak stabilność czy możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym (np. podmuchom wiatru). W praktyce ważne bywają konstrukcja techniczna, sposób umocowania budynku (fundamenty) oraz fakt, czy obiekt został posadowiony z myślą o jedynie czasowym wykorzystywaniu.

Znaczenie doradztwa prawnego

Złożoność przepisów i różnorodność orzecznictwa sprawiają, że właściwe zrozumienie problematyki trwałego związania budynku z gruntem może wymagać profesjonalnej analizy prawnej. Współpraca z doświadczonym specjalistą pomoże w ochronie praw właściciela danego obiektu lub gruntu, zwłaszcza w sytuacji sporu o własność lub właściwą należność finansową za wywłaszczenie.

[Artykuł partnera]